Dostęp do Eksperta/ ów…
Jak powszechnie wiadomo najlepsze rezultaty osiągają Ci którzy budują/ działają w zespołach – bo biznes to gra zespołowa.
Są dwie drogi – możesz sam zbudować zespół ( ekspertów ) – co wymaga czasu i środków finansowych – lub dołączyć do takiego zespołu i dzięki temu zaoszczędzić czas i pieniądze.
W ten sposób będziesz miał ogromną przewagę nad tymi którzy działają w pojedynkę.
Jednym z najważniejszych członków zespołu przy inwestowaniu w nieruchomości ( także gruntowe ) – jest specjalista od przepisów prawa w tej materii.
Osoba, która zna się na procesie inwestycyjnym, na wycenie nieruchomości i obrocie nimi – jest praktykiem w tej dziedzinie.
Dzięki takiemu specjaliście można uniknąć błędów, które zazwyczaj dużo kosztują.
Jeśli nie masz jeszcze dostępu do takiej osoby – to mam dobrą wiadomość ( a właściwie dwie ) .
Otóż możesz zapisać się na Treeneo mojego experta/praktyka w tej dziedzinie – Treeneo .
Na co dzień korzystam z wiedzy i doświadczenia Joli m.in. w projekcie Treeneo.
Mój ekspert dzieli się w kursie swoją bogatą wiedzą i doświadczeniem.
Dodatkowo otrzymasz obszerny i niezwykle użyteczny fragment jej najnowszej Treeneo ( e-booka ) którą ostatnio wydała ( miałem okazję czytać ją jeszcze przed premierą – jest tam naprawdę dużo unikalnej wiedzy z przykładami ).
Wykorzystaj to – możesz w ten sposób uniknąć niepowodzeń !
A jeśli chcesz dołączyć do mojego zespołu, mieć dostęp do ekspertów i budować majątek w oparciu o nieruchomości gruntowe – skontaktuj się ze mną
Dostęp do wody i linii brzegowej – ważny wyrok NSA…
Wiele polskich przepisy prawa jest albo mało precyzyjnych ( co stwarza okazję do sporów, unikania odpowiedzialności ), martwych ( mało kto się do nich stosuje ), kłóci się z innymi przepisami lub też przestrzeganie prawa nie jest wystarczająco kontrolowane.
Podobnie jest w przypadku publicznego dostępu do wód i zbiorników wodnych oraz do tzw. linii brzegowej.
Patologia w tym zakresie jest ostatnio znaczna – wielu właścicieli działek ( nawet developerów – przykład ) leżących na wodą grodzi je jak tylko się da najdalej ( najlepiej żeby ogrodzenie stało w wodzie ), stawia znaki zakazu przybijania do brzegu, straszy – gdy właściciel terenu przyległego do wody używa groźby bezprawnej lub przemocy wobec osoby w celu zmuszenia do zaniechania przybicia do brzegu i odpłynięcia z tego miejsca, popełnia przedstępstwo z art. 191 § 1 k.k. ( kara pozbawienia wolności do lat 3 )
Wynika to często z chęci zysku i pobierania opłaty za „ dobicie do brzegu „ lub biwakowanie ( w świetle prawa jest to nielegalne ) lub „ ochrony swojej „ własności.
Gminy zaś nie za bardzo się dotychczas tym przejmowały – ponieważ przepisy prawa powodowały, że osoba nie mająca interesu prawnego ( np. kajakarz ) nie mogła wystąpić z roszczeniem ustanowienia takiego dostępu. Także brak uregulować prawnych dotyczących „ sztucznych zbiorników „ ( przykładem jest tu Zalew Zegrzyński ) powoduje, że właściciel działki grodząc ją do linii wody nie ponosi żadnych konsekwencji prawnych.
Wielu właścicieli stawia też inne „ konstrukcje „ np. pomosty, które skutecznie ograniczają dostęp do linii brzegowej lub wód ( jest to również nielegalne działanie gdyż na taką budowlę zgodnie z prawem wodnym należy uzyskać pozwolenie wodnoprawne i/ lub pozwolenie budowlane ). Za takie działanie ustawa przewiduje tutaj karę aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny.
Dodatkowo sankcje karne za wybudowanie budowli bez zgłoszenia albo pozwolenia przewiduje prawo budowlane – uniemożliwianie dostępu do wód, o którym mowa w art. 28 ust. 1 i 2 – kara grzywny , grodzenie nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu – kara grzywny .
„ Art. 27 prawa wodnego zabrania grodzenia nieruchomości przyległych do powierzchniowych wód publicznych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar.
Prawo wodne określa, iż linię brzegu dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych stanowi krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw albo linia, którą ustala się według średniego stanu wody z co najmniej ostatnich dziesięciu lat.
Przepis art .28 ust. 2 tego prawa mówi, że właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest obowiązany zapewnić dostęp do wody w sposób umożliwiający to korzystanie.
Gdy właściciel nieruchomości sam nie wyznacza części nieruchomości, umożliwiając dostęp do wody, wchodzi procedura wydania stosownej decyzji przez wójta, burmistrza lub prezydenta. W takim wypadku właściciel może liczyć na odszkodowanie.
Właścicielowi nie wolno celowo utrudniać poruszania się w linii brzegowej ani podejmować działań, które mogłyby to uniemożliwić. Turysta ma prawo przybić do brzegu wód płynących.
Zapewnienie dostępu do brzegu dla płynącego to również potrzeba zapewnienia bezpieczeństwa np. turystom, kajakarzom.
Ustawa prawo wodne przyznaje każdemu prawo do powszechnego korzystania m.in. ze śródlądowych powierzchniowych wód publicznych.
Sytuację tę porządkuje ( korzystne dla żeglarzy, wędkarzy, turystów – słowem każdego z nas ) wydane ostatnio orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt: II OSK 621/12).
Art. 34 ust. 1 i 2 prawa wodnego ustanawiają prawo do powszechnego korzystania z wód publicznych śródlądowych i morskich dla każdego, m. in. do wypoczynku, turystyki, uprawiania sportów wodnych.
Według NSA każdy może więc domagać się wyznaczenia dostępu do jeziora.
Tak więc turysta, żeglarz czy wędkarz będzie mógł domagać się od miejscowych władz, w drodze decyzji administracyjnej, zapewnienia mu dostępu do brzegów wód publicznych.
- Published in Prawo
Jak uniknąć podatku dochodowego…
Chyba nikt na tym świecie nie lubi płacić podatków – w szczególności Polacy.
Chętnie korzystamy z każdego sposobu ( legalnego ) aby podatki obniżać – np. ulgi podatkowe, optymalizacja podatkowa itp.
I właśnie o prostej optymalizacji podatkowej dotyczącej podatku dochodowego od sprzedanej nieruchomości – słów kilka.
Jak powszechnie wiadomo po upływie 5 lat od nabycia ( końca roku kalendarzowego ) nieruchomości – dokonując jej sprzedaży możemy legalnie uniknąć podatku dochodowego w wysokości 19 % ( od różnicy ceny nabycia i ceny sprzedaży ). Mówi o tym ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowy do osób fizycznych.
Co jednak w przypadku, kiedy chcemy sprzedać naszą nieruchomość przed upływem tego okresu ?
Jak możemy nie płacić podatku pomimo, że nie upłynął jeszcze 5 letni okres od czasu nabycia nieruchomości ?
To zależy jaki rodzaj nieruchomości sprzedajemy.
W przypadku gruntów rolnych – sprzedający nie zapłaci podatku gdy posiada min. 1 ha gruntów a ich charakter ” zagospodarowania” nie ulegnie zmianie ( artykuł ). Przy czym wielkość ta nie musi być w „ jednym kawałku „ .
Przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej ( lub działki budowlanej ) dotychczasowa praktyka polegała na sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej ( z niewielkim zadatkiem ).
Sprzedający mógł dzięki temu doczekać do końca okresu 5 lat od dnia nabycia – ponieważ umowa przedwstępna nie przenosiła praw wynikających z własności.
Niedawno wydana artykuł spowoduje wzrost popularności tego rodzaju transakcji. Jest to korzystne rozstrzygnięcie, ponieważ jak się okazuje podatnik nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku podpisując umowę przedwstępną nawet z 90 % zadatkiem !
Oczywiście po upływie 5 lat sprzedający przeniesie prawo własności nieruchomości na kupującego ( termin przeniesienia określa umowa przedwstępna – warto zapisać to prawo również w księdze wieczystej).
W takim przypadku sprzedający otrzymuję „ prawie całą cenę „ nieruchomości a kupujący ma pewność, że w wyznaczonym terminie otrzyma prawo własności ( sprzedający w przypadku odstąpienia od umowy musiałby zapłacić podwójną kwotę zadatku ).
- Published in Prawo
Podatek katastralny – czy jest czego się bać…
Ostatnio dużo się pisze o możliwości wprowadzenia podatku katastralnego. W zamyśle podatek ten ma brać pod uwagę wartość nieruchomości i jej położenia. Dotychczasowe rozwiązania biorą pod uwagę tylko a jej powierzchnię.
Planowane wprowadzenie podatku ma oczywisty powód – brak pieniędzy w kasach miast i gmin ( którym Państwo polskie dokłada obowiązków a odbiera finansowanie ) . Oczywiście rządzący uzasadniają jego wprowadzenie innymi powodami – np. podobnymi rozwiązaniami w innym Państwach, potrzeba rozwoju infrastruktury technicznej, a także bardziej „ sprawiedliwym „ opodatkowaniem nieruchomości – pod hasłem – „ my chcemy opodatkować bogatego Polaka a nie przeciętnego „.
Oczywiście najdotkliwiej wprowadzenie podatku odczują najbiedniejsi ( jak pokazuje historia bogaci zawsze sobie poradzą ). „ Dotkliwie „ oznacza w pewnych sytuacjach „ wywłaszczenie „ tej części społeczeństwa której nie będzie stać na zapłacenie podatku.
Pomysły na konstrukcję podatku są różne : od wprowadzenia podziału na strefy „ atrakcyjności położenia „ , po rejestr oparty na planach zagospodarowania aż po funkcje którą nieruchomość pełni.
Podatek ten, jeśli zostanie wprowadzony w największym stopniu dotknie właścicieli nieruchomości zabudowanych a w najmniejszym nieruchomości gruntowych ( gruntów rolnych prawdopodobnie nie będzie obejmował ).
Podsumowując – powody które przemawiają za tym, że podatek ten nie zostanie moim zdaniem szybko wprowadzony : brak katastru nieruchomości , bałagan w księgach wieczystych ( kto miałby płacić podatek w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ) , problem z ustalenie stref „ atrakcyjności „ ( podlegają ciągłym zmianom ), zmienna wartość nieruchomości, brak woli politycznej ( który polityk będzie chciał narazić się wyborcom ). Poza tym nie jest technicznie wykonalne aby w jednym czasie wszystkie nieruchomości w Polsce były wycenione przez rzeczoznawców majątkowych – nie wspominając o kosztach takiej operacji.
Nie ma jednak złudzeń, że Państwo jest jak hydra lernejska – której po odcięciu jednej głowy wyrastają dwie kolejne. Nowe podatki będą nadal wprowadzane a istniejące podwyższane ( apetyt Państwa na pieniądze obywateli jest niezaspokojony ). Dlatego jeśli podatek katastralny zostanie wprowadzony jego wysokość z czasem będzie rosła.
Tak było choćby, gdy wprowadzano podatek dochodowy. Gdy się pojawił jego maksymalna stawka wynosiła kilka procent – dzisiaj maksymalne stawki podatku dochodowego liczymy w dziesiątkach procent.
- Published in Prawo
Sprzedaż działek a działalność gospodarcza – wyrok NSA
Zorganizowana sprzedaż działek tzn. w sposób częstotliwy i ukierunkowany na zysk przez osobę fizyczna która nie jest przedsiębiorcą Naczelny Sąd Administracyjny uznał się za działalność gospodarczą.
Taki wyrok wydał NSA w dniu 2.03.2012 ( II FSK 1549/10 )
Dzieląc działki i sprzedając je zapłacisz podatek dochodowy jak przedsiębiorca.
Powinieneś także prowadzić książkę przychodów i rozchodów.
NSA wyjaśnił, że zastosowanie w sprawie ma definicja działalności gospodarczej określona w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Według art. 5a pkt 6 ustawy – działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.
Zwraca uwagę, że taka działalność polegająca na podziale i sprzedaży ma zorganizowany charakter m.in. poprzez wydzielenie, wyznaczenie drogi dojazdowej, a także ogłoszenia prasowe.
- Published in Prawo
Zyski kapitałowe czy przepływ pieniężny ?
Na początku postaw sobie pytanie :
Inwestujesz dla przepływu pieniężnego czy zysku kapitałowego ?
Różnice w podejściu do inwestowania trafnie opisał Robert Kiyosaki ( milioner, inwestor, autor bestsellerów ).
Pokazuje dlaczego tak niewiele osób osiąga niezależność finansową.
A więc :
” Jednym z powodów tego, że ludzie nie stają się niezależni finansowo jest to, że większość z nich skupia się na zyskach kapitałowych.
Z tego powodu miliony ludzi straciło na giełdzie akcji miliardy dolarów pomiędzy rokiem 2000 i 2003.
Oczekiwali zysków kapitałowych. To jest hazard.
Nie ma nic złego w zyskach kapitałowych i chciałbym, aby rosła wartość moich nieruchomości oraz wartość moich akcji.
Jednak zbytnio nie gram w tę grę.
Moja główna uwaga jest skupiona na przepływie pieniężnym, a nie na zyskach kapitałowych, podobnie jak robi to większość inwestorów odnoszących sukcesy. ”
I dalej :
” Powodem tego, że tak wielu ludzi nie odnosi sukcesów jest to, że skupiają się tylko na jednym z obu aspektów – większość na zyskach kapitałowych.
Mają nadzieję, że wartość ich nieruchomości pójdzie w górę.
Oznacza to zyski kapitałowe, a według mnie to jest spekulowanie, a nie inwestowanie. To jest bardzo ważna lekcja, którą warto zapamiętać, jeśli chcesz wiedzieć jak użyć dźwigni w stosunku do swoich pieniędzy, po tym, gdy się już nauczyłeś dobrze nimi zarządzać “
Ja również uważam, że inwestowanie tylko dla zysków kapitałowych to czysta spekulacja.
Mam nadzieję, że Ty nie spekulujesz tylko inwestujesz.
Spotykając się z wieloma osobami które inwestują zauważam, że większość ” spekuluje ” inwestując dla zysków kapitałowych na giełdzie, forexie, kontraktach terminowych, opcjach, złocie czy nawet na nieruchomościach.
Próbują ” trafić ” na dołek żeby sprzedać ” na górce ” – co zresztą rzadko się udaje.
Jeśli chcesz być prawdziwie niezależny finansowo musisz inwestować dla przepływu pieniężnego. A zyski kapitałowe traktować jako ” dodatek ” czy premię, z tego że dobrze inwestujesz.
Inwestując w ten sposób uniezależniasz się w pewien sposób od ceny i ” dołków i górek ” bo i tak Twoje aktywa przynoszą Ci przepływ pieniężny ( oczywiście koniecznie dodatni ).
Zauważ też, że Kiyosaki posługuje się również dźwignią finansową przy swoich inwestycjach co pozwala mu stać się jeszcze szybciej i łatwiej bogatym.
Pozwól, że podam Ci przykład tego, jak ja inwestuję dla przepływu pieniężnego w nieruchomościach gruntowych ( tak, tak można inwestując w ziemię osiągać przepływ pieniężny ) posługując się przy tym dźwignią finansową.
Ale zanim to zrobię to wytłumaczę jaka jest według mnie najważniejsza umiejętność w inwestowaniu.
A więc – każda inwestycja wymaga aby najpierw ” coś kupić “( aktywa ), a następnie znaleźć inwestora ( np. wynajmującego w nieruchomościach mieszkaniowych), który będzie przynosił regularny przepływ pieniężny.
W przypadku ” spekulacji” należy najpierw ” coś ” kupić aby następnie sprzedać z zyskiem kapitałowym.
W każdym z tych przypadków Twoje działanie polega na znalezieniu kogoś kto będzie płacił Ci regularnie ( przepływ pieniężny ) lub kupi od Ciebie Twoje ” coś ” ( zyski kapitałowe ).
Najważniejszą umiejętnością jaką musisz mieć w obu tych przypadkach jest…… umiejętność sprzedawania !
Bez niej nie znajdziesz wynajmującego ani kupującego.
Każdy z nas sprzedaje od urodzenia – płacząc w sklepie do mamy o lizaka, sprzedając swoje kompetencje na rozmowie kwalifikacyjnej, czy przekonując żonę lub męża do swojego pomysłu.
Z tą różnicą, że przy inwestycjach w nieruchomości robimy to za pieniądze.
A teraz do rzeczy – zobacz jak ja osiągam przepływ pieniężny z nieruchomości gruntowych a dodatkowo posiłkuję się dźwignią finansową.
Wyobraź sobie, że masz na oku świetną inwestycję np. w mieszkanie które zamierzasz ” wynająć ” inwestując dla przepływu pieniężnego. Cena to 85.000 zł.
Niestety nie masz takiej gotówki. Do banku też nie masz co iść bo brak Ci zdolności kredytowej. Poza tym jesteś świadomym inwestorem i nawet gdybyś miał gotówkę czy zdolność kredytową wiesz, że inwestowanie własną gotówką czy kredytem bankowym nie jest najlepszym rozwiązaniem. Chcesz posłużyć się dźwignią finansową która będzie działała na Twoją korzyść.
Znajdujesz jednak taki ” Bank ” który nie pobiera od Ciebie odsetek, nie sprawdza zdolności kredytowej ani dochodów, umożliwia zawieszenie płatności i ” skredytuje ” 100 % Twojej inwestycji. Tym bankiem jest…. właściciel nieruchomości. ” Rata ” Twojego ” kredytu ” wynosi 300 zł/ miesiąc.
Tak więc w tym przypadku gotówkę na zakup tej inwestycji zaproponuje Tobie właściciel mieszkania ( posłużysz się dźwignią finansową ).
A teraz wyobraź sobie że możesz wynająć to mieszkanie ( tutaj przyda się wspomniana już Twoja umiejętność sprzedaży ) …. nawet 30.000 osób ! Każdy z tych ” wynajmujących ” może generować Tobie przepływ pieniężny przez ponad 20 lat !
Inaczej mówiąc masz zagwarantowane w umowach z wynajmującymi, że przez 20 lat każdy z nich będzie to mieszkanie wynajmować !
Już 7 wynajmujących zagwarantuje Tobie, że nic za nie nie zapłacisz ( będą generowali przepływ pieniężny który pozwoli spłacać poprzedniego właściciela ).
Dodatkowo, jeśli którykolwiek z wynajmujących będzie chciał wyprowadzić się z mieszkania będzie musiał zapłacić Ci pieniądze za wynajem za 20 lat ( tak miałeś zapisane w umowie ) nawet jeśli mieszkał tylko 1 rok.
Poza tym samo mieszkanie nigdy się nie niszczy, nie wymaga remontów i napraw ani Twojego zaangażowania w wizyty w nim. Nigdy też nie będziesz miał problemów z kradzieżami Twoich mebli, hałasem lokatorów, zepsutymi spłuczkami ani regulowaniem czynszu do spółdzielni. Nie będziesz musiał ubezpieczać mieszkania ponieważ nie może ono się spalić.
Będziesz mógł mieszkać nawet na drugim końcu świata, nie będziesz musiał podpisywać osobiście umów z wynajmującym, ani nawet widzieć go na oczy ponieważ wszystko może odbywać się poprzez Internet.
Świetna inwestycja ?
Chciałbyś w takiej uczestniczyć ?
Takie możliwości generuje wyjątkowa możliwość inwestowania w ziemię – Treeneo
Jest to metoda która pozostawia w tyle obecnie dostępne na rynku włącznie ze spółkami celowymi.
Jest prosta, skuteczna i bezobsługowa.
Tak inwestuję w nieruchomości, z tą różnicą że możliwości takie dają również grunty.
Po prostu inwestuję w ziemię i pozyskuję inwestorów osiągając przepływ pieniężny.
Zalety opisałem wyżej, wiec jeśli i Ty chcesz inwestować dla przepływu pieniężnego – dołącz do mnie
P.S. A zyski kapitałowe są przy okazji.
- Published in Artykuły
Jak uniknąć płacenia podatku PCC-2 przy zakupie gruntu
Zgodnie z art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), zwalnia się od podatku m.in. następujące czynności cywilnoprawne: przeniesienie własności nieruchomościlub ich część i, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów m.in. sprzedaży, pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.
Jak stanowi art. 1 ustawy o podatku rolnym, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Na mocy art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Dla uznania obszaru gruntów za gospodarstwo rolne znaczenie ma ich klasyfikacja w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, nie zaś studium planu zagospodarowania przestrzennego czy warunki zabudowy.
Dlatego sprzedaż gruntów, które w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy, jest zwolniona z PCC.
Reasumując jeśli nabywca kupi grunt rolny którego powierzchnia przekracza 1 ha będzie zwolniony od obowiązku zapłaty podatku PCC-2 ( od czynności cywilnoprawnych ).
Kwota którą można w ten sposób zaoszczędzić to często kilkaset, kilka a nawet kilkadziesiąt tysięcy zł w zależności od wielkości i ceny gruntu.
Akty prawne przytoczone w tym artykule znajdziesz tutaj
- Published in Prawo