Franek z Rodziną na Swoim czyli 670 tys. rodzin z kłopotem
Franek z Rodziną na Swoim czyli 670 tys. rodzin z kłopotem
Ostatnio w mediach dużo szumu informacyjnego na temat kredytów w CHF.
Zamieszanie spowodowane jest oczywiście nagłym wzrostem kursu franka, ponieważ w 570 tys gospodarstw domowych skokowo wzrosła rata kredytu ( o 20-25 % ). Okazuje się, że część z tych kredytów przewyższa wartość nieruchomości ( pomimo, że kredyt jest spłacany od kilku lat ponieważ z jednej strony spadłą wartość nieruchomości z drugiej wzrósł kapitał do spłaty.).
Mam nadzieję, że CIEBIE to nie dotyczy – ale są na to rozwiązania ( czytaj poniżej ).
Oczywiście pojawiły się już pomysły „ polityczne „ jak tu pomóc tym osobom ( a raczej komu zabrać, żeby można było pomóc – bo rząd nie ma swoich pieniędzy ).
Sorry taki mamy w Polsce kapitalizm/socjalizm ( niepotrzebne skreślić ).
W związku z tą sytuacją pojawiło się wiele rad wszelkiej maści expertów jak tu pomóc. I nie będę ich tu opisywał bo pomysłów jest tyle ilu jest expertów.
A wyjścia są tylko dwa :
– płacić dalej ( jeśli stać kredytobiorcę)
– lub nie płacić ( jeśli nie stać ).
Proste przynajmniej w pierwszym rozwiązaniu. Gorzej z wykonaniem drugiego.
Najprostszym sposobem ( gdy się nie płaci ) jest ogłoszenie upadłości. Drugim ( jeśli kredytobiorca chowa głowę w piasek i nie płaci) jest komornik. Ale jeśli wartość nieruchomości jest mniejsza niż kredyt na niej to komornik i tak będzie ścigał do końca życia za pozostałą resztę ( taka mała przewaga banków nad kredytobiorcą w Polsce J )
Ale jest sposób który jest najlepszym z możliwych ( jeśli ktoś nie płaci lub chce pozbyć się nieruchomości której w tradycyjnym modelu nigdy nie sprzeda.)
I tu przychodzą z pomocą alternatywne/ kreatywne formy finansowania/zbywania nieruchomości.
Dzięki nim można pomóc każdemu ( kto oczywiście chce dać sobie pomóc) kogo nieruchomość jest mniej warta niż kredyt na niej – niezależnie od rodzaju nieruchomości.
Sposób taki jest świetną alternatywą – z jednej strony dla chcących pozbyć się przekredytowanych nieruchomości z drugiej zaś potencjalnych nabywców, którzy nie chcą lub nie mogą brać kredytu. I TY możesz na tym całkiem nieźle zarobić.
Ale o tym uczą na mądrych szkoleniach z nieruchomości – jeśli masz problem z taką nieruchomością ( lub masz dostęp do właścicieli takich nieruchomości ) napisz do mnie – być może będę w stanie pomóc albo będziesz mógł zarobić na takich transakcjach, które na pozór wydają się nieopłacalne.
W Polsce ostatnimi czasy banki pozbywają się złych kredytów ( transakcje opiewają na miliardy zł )a nabywcy ( fundusze sekuryzytacyjne lub firmy windykacyjne ) kupują je za ułamek wartości. Warto ukroić kawałek tego ogromnego tortu.
Ale jest jeszcze jedna grupa osób ( ich liczba za 4 lata przekroczy 100.000 ) która będzie miała ( lub zaczyna mieć ) jeszcze większe problemy. Ich rata kredytu wzrośnie aż o 50 % ( czyli 2 razy więcej niż osób z kredytem we franku ) . I jakoś cicho w mediach o tym.
Pewnie za 4 lata wybrańcy narodu będą mieli co robić – będą naprawiać ( za nasze pieniądze ) to co zepsuli.
A sprawa dotyczy osób, które wzięły kredyt w programie Rodzina na Swoim ( ciekawe nazwy wymyślają prawda ?). Program polegał na dopłatach pomniejszających miesięczne raty. Dopłata wynosiła bowiem połowę odsetek. Ale teraz niektórym dopłaty się kończą i raty drastycznie rosną ( przykład poniżej ).
| Jak zmieni się rata kredytu po zakończeniu dopłat RnS | |
| Rata pomniejszona o dopłatę | 624 zł |
| Rata bez dopłaty | 920 zł |
| Założenia: Kredyt na kwotę 200 000 zł na 30 lat z marża 1,1% | |
Źródło : bankier.pl
Mam nadzieję, że i ta sytuacja CIEBIE nie dotyczy.
A wszystkich których to nie dotyczy powinni się cieszyć – nie dlatego, że ich to nie dotyczy, ale dlatego, że na rynek wkrótce trafi ( i już trafia ) coraz więcej nieruchomości, których właściciele chcą się ich pozbyć ( z powodu drożejącego franka, braku możliwości spłaty, wzrostu raty itp. ).
I dzięki temu z jednej strony można im pomóc z drugiej zaś zarobić więc układ jest sprawiedliwy. ).
Wykorzystajmy ten czas na zbudowanie aktywów i osiągnięcie wolności finansowej…
- Opublikowany w Artykuły
Sukces w nieruchomościach czyli przepis na udane ciasto…
” Jeśli mielibyście zapamiętać tylko dwie rzeczy z naszego dzisiejszego spotkania to chciałbym, żebyście zapamiętali to, że… jeśli chcecie być za kilka lub kilkanaście lat bardzo majętni to pamiętajcie, że najlepsze inwestycje jakie można poczynić na kuli ziemskiej to inwestycje w swoją wiedzę oraz w ziemię!”
Anthony Robbins.
Dzisiaj krótko o tym co, ważne niezależnie od tego w jakiej branży działasz.
Po co to piszę ?
Żeby pokazać CI, że Ty możesz osiągnąć zdecydowanie więcej niż ja ( a może już to osiągnąłeś – jeśli tak to koniecznie napisz do mnie – lubię uczyć się od lepszych od siebie )
Jest jeden warunek – musisz chcieć.
Jeśli jesteś zmotywowany tak jak ja kiedyś – gdy chciałem zmienić swoje życie na lepsze ( i życie innych ludzi ) to znaczy, że jesteś w dobrym miejscu.
Teraz wystarczy podjąć tylko działanie….
Z sukcesem ( wolnością finansową ) jest jak z przepisem na pieczenie ciasta.
Jeśli chcesz pierwszy raz upiec ciasto najpierw musisz zgromadzić odpowiednie składniki. Ale żeby zgromadzić składniki musisz mieć przepis ( system ).
Niewiele jest jednak osób, które tylko dzięki temu, że miały przepis ( system ) same nauczyły się piec dobrze ciasto. Bo z książki ( dostępu do samego systemu ) nie nauczysz się piec ciasta ( tak samo jak z książki nie nauczysz się pływać czy jeździć na rowerze ). Potrzeba jeszcze praktyki i odpowiedniego mentora ( w przypadku ciasta – babcia, mama -osoby, która piekła już ciasto setki razy i doskonale wie jak się to praktycznie robi aby efekt był zadowalający).
Następnie musisz zmieszać składniki w odpowiedniej kolejności i odpowiednich proporcjach.
Jeśli składniki będziesz dodawał w nieodpowiedniej kolejności i proporcjach ( np. na chybił trafił ) to na pewno ciasto się nie uda.
Załóżmy, że zrobiłeś wszystko jak należy i miałeś obok siebie mentora. Ciasto się udało ( jest sukces ).
Wiesz, co teraz robi większość ludzi ?
Większość mówi : wiem już jak to się robi zrobię to teraz po swojemu. I wtedy efekt okazuje się mizerny. Musisz zrobić setki ciast żeby dojść do perfekcji ( najlepiej pod okiem mentora ).
Ok. – potrafisz już piec doskonałe ciasto ( i załóżmy, że chcesz na nim zarobić tak jak na nieruchomościach ).
I tutaj większość ludzi znowu robi błąd.
Stara się sprzedać ciasto ( dzieląc na kawałki ). Nawet, jeśli się to uda to kwota zysku jest niewielka.
Problem tylko w tym, że mało, kto kupi je od CIEBIE – ponieważ nie wie jak smakuje i czy rzeczywiście jest dobre ( i czy jest tego warte ).
Najlepiej gdybyś upieczone ciasto po prostu rozdał za darmo ( w kawałkach ) – pomimo tego, że kosztowało ono CIEBIE dużo czasu, energii, nauki i pieniędzy.
Rozdaj je osobom które chcą go spróbować ( przyznasz, że zdecydowanie chętnie ktoś weźmie od CIEBIE kawałek za darmo niż płacąc ).
Jeśli będzie im smakowało powiedz im gdzie mogą je kupić – albo lepiej zapytaj czy nie znają kogoś, kto też chce spróbować za darmo.
Dzięki temu dostaniesz zlecenia na setki ciast i będziesz mógł zarabiać dziesiątki, setki razy więcej.
Zastosuj strategię – daj aby otrzymać.
Z sukcesem jest podobnie.
Zapytaj siebie ile zarabiasz na godzinę.
Celebryci, szkoleniowcy, znani ludzie za 1h pracy ( występ na scenie) biorą od kilku do kilkudziesięciu tys. zł.
Czy są od CIEBIE młodsi, lepiej wygimnastykowani, mądrzejsi ?
Oczywiście, że nie – po prostu mają system.
Chciałbyś zarabiać więcej od nich ? Czy jest to w ogóle możliwe ?
Czy możliwe jest żebyś zarobił w 1h tyle ile większość osób w Polsce zarabia przez rok lub nawet 2 lata ?
Oczywiście, że jest to możliwe– dzięki systemowi ( przykładowi z przepisem na ciasto ).
Gdy go zastosujesz oprócz tego, że będzie zarabiał więcej to jeszcze dobrze będziesz się przy tym bawił ( i uczył się w międzyczasie – bo człowiek najlepiej uczy się poprzez działanie ). A zlecenia ( na ciasto czy cokolwiek innego ) same będę do CIEBIE przychodziły.
To jest właśnie system….
Mój serdeczny znajomy Michał Konieczny ( inwestor w nieruchomości, coach, autor książek o inwestowaniu ) napisał kiedyś :
“Aby uzyskać wolność finansową, wszystko czego potrzebujesz to prosty system, który nie będzie wymagał wysokich, ale niskich nakładów oraz który zapewni długofalową stopę zwrotu wyższą niż inne dostępne inwestycje.
Stawanie się zamożnym nie jest trudne, wymaga tylko powtarzania ciągle tych samych drobnych rzeczy przez dłuższy czas. Można stać się wolnym finansowo uzyskując regularnie od 250 zł do 400 zł co miesiąc, z każdej dokonanej transakcji w nieruchomość. „
Ja dodałbym jeszcze – rób to, czego się boisz, i rób to tak długo, aż uzbierasz całą serię osiągnięć.
Jeśli potrzebujesz prostego systemu ( z którego korzystam, korzysta nawet kilku milionerów ), a który nie wymaga wysokich nakładów oraz który zapewni długofalową stopę zwrotu wyższą niż inne dostępne inwestycje bądź tutaj – …
P.S. To nie praca czyni wolnym, tylko brak konieczności pracowania.
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
Czy w Polsce nie ma zmotywowanych sprzedających ?
Jednym z warunków udanej inwestycji w nieruchomości jest motywacja sprzedającego ( skłonność do negocjacji ). I nie chodzi tutaj tylko o możliwość obniżenia ceny.
Jeśli oglądasz czasem amerykańskie filmy to możesz zauważysz coś, czego w Polsce praktycznie nie ma.
W tej rozwiniętej demokracji ludzie wiedzą, że muszą się wyróżnić żeby udało im się szybko sprzedać nieruchomość.
Widziałeś na pewno kiedyś takie oto obrazki z ulic w USA :
( tłum : „ finansowanie przez właściciela, bez pośrednictwa banku )
Albo taki :
( tłum : „ dom na sprzedaż, zmotywowany sprzedający „ )
Czy widziałeś coś podobnego w Polsce ? Bo ja nie.
Widzę tylko standardowe banery/ogłoszenia/bildordy w stylu : „ sprzedam mieszkanie 79 m2, tel……”
A najwyższą formą wyróżnienia, jaką widziałem było „ kupujący nie płaci prowizji „.
Przyznasz, że taki sposób prowadzi donikąd.
Wynika to oczywiście z wielu powodów [getall-lock id=”719″]( brak znajomości copywritingu, brak znajomości alternatywnych sposób finansowania etc, etc ). Powody, można by mnożyć.
Szkoda tylko, bo gdyby podpatrzyć sposoby sprzedaży/ finasowania z bardziej rozwiniętych krajów ( które działają również u nas ) to rynek nieruchomości wyglądałby zdecydowanie inaczej.
Na pewno proporcje zakupowe/finansowania ( gotówka, kredyt, inne alternatywne formy finansowania) zdecydowanie przesunęłyby się w stronę „ alternatywnych form „ jakie występują choćby w USA. I dzięki temu nie byłoby tylu windykacji bankowych z nieruchomości, zadłużeń a nieruchomości sprzedawały by się ( i kupowały ) zdecydowanie szybciej ( bez potrzeby posiadania dużej gotówki ani pośrednictwa banku ).
Ale czy to znaczy, że w Polsce nie ma zmotywowanych sprzedających ?
Oczywiście, że są. Jest ich nawet bardzo dużo. Ale w Polsce demokrację mamy dopiero od 25 lat. I mamy inną mentalność. Poza tym ( jak dzisiaj czytałem ) wolimy kupić telewizor niż dobrą książkę czy szkolenie.
Dodatkowo możesz ich nie zauważać, ponieważ brakuje CI wiedzy lub umiejętności nawiązywania relacji ( komunikowania się, przekonywania do własnych racji, wywołania potrzeby, przedstawienia korzyści ).
I najważniejsza kwestia – ZMOTYWOWANYCH KUPUJĄCYCH NIE WIDAĆ ( na pierwszy rzut oka )!
Idealnie byłoby gdyby to oni sami zgłaszali się do CIEBIE a nie żebyś TY ich poszukiwał prawda ?
Nie widać ich, ponieważ nie chcą chwalić się problemami lub nie znają innych sposobów sprzedaży.
Zauważyłem ( i potwierdzają to również niektóre osoby z rynku nieruchomości ), że my Polacy ( generalizując ) nie chcemy robić czegoś co jest poza naszą strefą komfortu – coś czego nigdy nie robiliśmy. Radzimy się też tzw. niekompetentnych doradców. Przywiązujemy się też psychicznie do nieruchomości i stosujemy zasadę – sam stracę, ale drugiemu nie dam.
Gdybyś wziął pierwszą lepszą gazetę z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości to znalazłbyś sporo zmotywowanych sprzedających. Ale w ogłoszeniach tego nie widać ! Nie znajdziesz nagłówków w stylu : dom na sprzedaż, zmotywowany sprzedający, czy finansowanie przez właściciela, bez pośrednictwa banku. Takie informacje trzeba dopiero pozyskać, wykreować sobie taką transakcje. Poza tym serwisy z ogłoszeniami nie mają pewnych funkcjonalności które pozwalałyby na niestandardowe opisy, sposoby finansowania.
A tutaj mam prezent dla CIEBIE – Jak znaleźć kupujących za gotówkę i zmotywowanych sprzedających ( wersja ang. ).
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
WZ vs plan zagospodarowania…
Dzisiaj słów kilka o planowani przestrzennym w Polsce.
Spotykając się z inwestorami zauważyłem, że duża część ich pytań dotyczy właśnie tego aspektu ( wynika to chyba często z niezrozumienia tematu ).
Jest to temat rzeka – ale poniżej chciałbym zwrócić uwagę na kilka najważniejszych aspektów.
A więc jeśli zajrzeć do Wikipedii i poczytać na temat decyzji o warunkach zabudowy znajdzie tam takie oto wyjaśnienie – cytuję : „ Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Jednak w związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w jakiej istnieje obecnie. Tym samym stała się ona głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce. „
I dalej
” Równocześnie brak jest wyraźnej podstawy prawnej dla odmowy wydania decyzji, nawet jeśli nie jest ona zgodna (narusza ustalenia) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – nie jest ono aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie opracowania planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium, w drodze decyzji WZ, co nie byłoby możliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. „
Opracowanie planów zagospodarowania przez gminy nie jest obowiązkowe.
Według szacunkowych ocen (zlikwidowanej niedawno Izby Urbanistów) ok. 75 procent terytorium kraju jest zabudowywane na podstawie decyzji WZ –bez planu zagospodarowania.
Tylko 27,9% powierzchni kraju ( 2012 r ) ma uchwalone polany zagospodarowania.
Jak sądzisz dlaczego tak się dzieje ?
Wszystko jak zwykle dotyczy pieniędzy.
Gminy nie mają pieniędzy na uchwalanie planów, procedura wymaga uzgodnień, opinii, przygotowania projektów. I nie ma pewności, że po uchwaleniu planu na danym terenie będą osiedlać się mieszkańcy, z których gmina będzie miała pieniądze z podatków.
Poza tym pojawiam się konieczność poniesienia nakładów na infrastrukturę.
Dlatego jeśli gmina w ogóle uchwala plan to często stosuje zachęty w postaci bonifikat od opłaty planistycznej.
Ale w większości przypadków gminy czekają aż na danym terenie duża część inwestorów uzyska decyzję o warunkach zabudowy. Dzięki temu mają pewność że dany teren się rozwija ( zasiedla ) i ewentualnie dopiero wtedy uchwalają plan.
Tak więc jak widzisz w Polsce wszystko postawione jest na głowie jeśli chodzi o planowanie przestrzenne.
Ale to dobra informacja dla inwestora – ponieważ nie trzeb czekać na uchwalenie planu – wystarczy uzyskać warunki zabudowy ( dzięki temu wartość działki wzrośnie ).
Oczywiście grunt musi spełniać 5 warunków z ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym, aby można było go przekształcić. A jeśli gmina odmówi wydana takiej decyzji ( zawsze jednak musi powołać się na podstawę prawną ) to zawsze można odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego ( SKO ).
A co jeśli w SKO także przegrasz ?
Na to też jest sposób, ale to już temat na inny wpis….
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
Grunt vs mieszkanie – czyli współczynnik $/t
” Inwestowanie jest związane z dążeniem do możliwe największego powiększenia majątku przez jego posiadacza i jest uważane za najważniejszy sposób osiągnięcia tego celu finansowego “
Postanowiłem włożyć przysłowiowy kij w mrowisko.
Po wielu rozmowach i szkoleniach zauważyłem, że w Polsce jednym z najpopularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości – jest kupno mieszkania na wynajem ( zresztą inwestowanie w nieruchomości większości Polaków się z tym kojarzą ).
Rozmawiając z inwestorami, którzy to robią zauważyłem, że najważniejszą korzyścią dla nich w tym rodzaju inwestowania jest osiąganie regularnego dochodu.
W mniejszości natomiast są Ci, którzy kupują po to by drożej sprzedać ( dowolny rodzaj nieruchomości ). I postrzegani są chyba oni, jako ludzie którzy muszą wykonywać co chwilę jakąś pracę ( poszukiwanie nieruchomości) nie generują dochodu regularnego i w ogóle więcej się napracują – a w idei dochodu pasywnego z nieruchomości nie przecież o to chodzi.
Ale czy słusznie ? Zastanówmy się.
Przecież niezależnie do tego czy kupujemy nieruchomość żeby ją wynająć czy sprzedać zawsze musimy znaleźć kogoś ( wynajmującego lub kupującego ).
A na to poświęcamy czas w obu przypadkach ( lub pieniądze jeśli zlecimy komuś poszukiwanie np. pośrednikowi ).
Sami zresztą możemy stać się takim „pośrednikiem” i zarabiać na nieruchomościach nie będąc w ogóle ich właścicielem ( o tym innym razem ).
Tak więc, nie ma znaczenia który rodzaj inwestowania wybieramy bo zawsze kosztuje nas to czas albo pieniądze.
Ważne jest natomiast ( a z tym chyba najwięcej kłopotu mają inwestorzy) żeby współczynnik $/ t był jak największy. Czyli żeby zarobić możliwie jak najwięcej w jak najkrótszym czasie. Liczby i wyliczenia są tu najważniejsze.
Ale chyba mało kto to liczy – dlatego postanowiłem obalić mit dochodu regularnego ( na przykładzie ) w którym porównuję inwestycję w mieszkanie na wynajem z inwestycją w grunt.
Parametry obu inwestycji :
| Horyzont czasowy – 30 lat |
Mieszkanie 100.000 ( wzrost wartości 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( wzrost wartości 10 % rocznie ) |
Obie nieruchomości ( dla uproszczenia ) kupione za gotówkę. Wzrost ceny mieszkania średnio w Polsce 3 % rocznie, wzrost wartości gruntu 10 % rocznie ( zaniżony o połowę w stosunku do średniej z ponad 20 lat ). Dla uproszczenie pomijamy podatki, koszty remontów, inflację, urealnienie czynszu itp.
Po latach wartość obu nieruchomości wynosi :
| Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
| Wartość po 10 latach | 134.391.64 zł | 259.374.25 zł |
| Wartość po 20 latach | 180.611.12 zł | 672.749.99 zł |
| Wartość po 30 latach | 242.726.25 zł | 1.744.940.23 zł |
Jak widać różnica jest znacząca. Gdyby sprzedać obie nieruchomości po 30 latach z każdej z nich mielibyśmy odpowiednio :
| Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
| Wartość po 30 latach | 242.726.25 | 1.744.940.23 |
| Sprzedaż po 30 latach | 242.726,25 : 360 miesięcy =674,24 zł/ miesiąc | 1.744.940.23 : 360 miesięcy =4847,06 zł / miesiąc |
Chodzi o to, że dochód możemy liczyć ( w wybranym przez nas horyzoncie inwestycyjnym) rozbijając wartość inwestycji na np. miesiące.
Oczywiście pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości moglibyśmy zainwestować i żyć tylko z odsetek ( bez konsumowania zainwestowanego kapitału ). I tak :
| Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
| Wartość po 30 latach | 242.726.25 zł | 1.744.940.23 zł |
| Sprzedaż po 30 latach i inwestycja uzyskanych środków na 5 % rocznie | 242.726,25 na 5 % rocznie = 1000 zł/ miesięcznie | 1.744.940.23 na 5 % rocznie = ponad 7000 zł/ miesięcznie |
I tu znowu różnica jest znacząca !
Oczywiście zakładamy, że mieszkanie wynajmujemy i generuje ono dodatkowy dochód w wysokości 500 zł miesięcznie ( co daje 6 % netto rocznie – średnią rentowność najmu w Polsce ).
Tak więc mamy :
| Porównanie |
Mieszkanie 100.000 ( 3 % rocznie ) |
Grunt 100.000 ( 10 % rocznie ) |
| Przez 30 lat | Miesięczny najem – 500 zł x 360 miesięcy = 180.000 zł | — |
| Po 30 latach | Sprzedaż ( razem z zyskiem z najmu ) = 242.726.25 zł + 180.000 zł= 422.726,25 zł. Po 30 latach 1174 zł/ miesiąc | Sprzedaż 1.744.940.23 zł po 30 latach = 4847 zł/ miesiąc |
| Gdyby zysk z najmu inwestować na 5 % przez 30 lat z miesięczną kapitalizacją | 500 zł x 5 % rocznie x 360 miesięcy = 416. 129.32zł | —- |
| Razem | Sprzedaż 242.726,55 zł + 416.129,32 zł = 658 855,57 =1830 zł/ miesiąc ( wzrost wartości + zysk z najmu inwestowany na 5 %) | Sprzedaż (1.744.940.23 ) po 30 latach =Razem 4847 zł/ miesiąc |
Widzisz różnicę ? Kolosalna – na korzyść gruntu. I to pomimo przyjętej o połowę mniejszej zyskowności niż wynika to z historycznych danych.
Poza tym w mieszkaniu przyjąłem, że nie musimy w ogóle robić remontów i napraw a najem mamy zagwarantowany przez 30 lat bez przerwy ( co jak przyznasz raczej jest niemożliwe ).
Dlatego właśnie łatwiej/ szybciej można zbudować majątek w nieruchomościach gruntowych ( współczynnik $/t jest zdecydowanie większy).
Poniżej omówiony przykład na wykresie ( podsumowanie ) :
Na zakończenie – zadanie ( tabela poniżej ), z którym większość moich rozmówców ma problem ( a wiąże się ono z takimi pojęciami jak wartość teraźniejsza i przyszła inwestycji )
Gdybyś miał możliwość skorzystania z metody nabywania nieruchomości, o której piszę na kursie inwestycje ziemskie, to który z poniższych sposobów nabycia byłby bardziej zyskowny/ korzystniejszy dla CIEBIE ?
Założenia : pominięto inflację, taksę notarialną i podatki, wzrost wartości nieruchomości 3 % rocznie, cena rynkowa na dzisiaj 100.000 zł, obaj nabywcy mają takie same prawa własności, kupujący ma wystarczające środki na zakup, nabywcy sprzedają nieruchomość po 30 latach za cenę rynkową
| Sposób nabycia ( finansowania ) tej samej nieruchomości |
Sposób zapłaty: gotówka |
2. Nieruchomość cena nabycia dzisiaj 200.000 zł ( 100 % powyżej obecnej ceny rynkowej )Sposób zapłaty ( pierwsza wpłata 20.000 reszta po 500 zł/ przez 360 miesięcy) |
| Która z opcji jest korzystniejsza dla inwestora ? | ?????????? | ?????????????? |
Czy wiesz już jaka jest prawidłowa odpowiedź ?
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
Na początku zawsze się śmieją, ale…
” Każdy człowiek sukcesu przekonuje się, że wielki sukces leży odrobinę dalej niż ten etap, na którym nabrał pewności, że pomysł się nie sprawdzi.”
Napoleon Hill
Walt Disney powiedział kiedyś – jeśli podzielisz się swoim pomysłem z 10 osobami a 9 z nich powie, że oszalałeś – powinieneś go realizować.
Najlepszym przykładem jest historia Gigi
Codziennie mam kontakt z kim ktoś śmieje się/ wyśmiewa ( do słuchawki lub w mailu ) to co mówię/ piszę – mówiąc : jaka to okazja, tylko wariat by to kupił, to nie działa itp.
A jednak efekty zawsze mówią same za siebie.
Jeśli mówimy o nieruchomościach – z każdym dniem coraz więcej osób będzie miało problem ze spłatą kredytów ( początek kłopotów wielu polskich rodzin zacznie się w tym roku a apogeum nastąpi w 2017 r. – kiedy skończą się dopłaty do odsetek i raty kredytów wzrosną nawet o ponad 60 %) – ponieważ programy rządowe które miały pomóc z reguły szkodą.
Będzie to moim zdaniem jedno z największych wywłaszczeń w historii.
Ludzie będą tracili dach nad głową a bogaci będą coraz bogatsi.
Już niedługo wzrosną też progi minimalnego wkładu własnego, co również ograniczy możliwość finansowania nieruchomości kredytem.
Dodatkowo wiele osób ma problem ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości – dlatego, że stosuje klasyczne sposoby sprzedaży/nabycia, które dzisiaj działają słabo lub wcale.
Ale to wbrew pozorom – dobre informacje dla CIEBIE ( oczywiście o ile chcesz zostać inwestorem na rynku nieruchomości i osiągnąć na nim sukces ).
Jeśli czytasz maile ode mnie to wiesz, że istnieją alternatywne sposoby finansowania i nabywania/sprzedaży, które w dzisiejszych czasach dają ogromną przewagę nad tradycyjnymi formami.
Dzięki temu można zdecydowanie szybciej sprzedać/ kupić, nie potrzeba do tego banku, zdolności kredytowej a często nawet gotówki.
Zastanawiałeś się kiedyś ile tego typu transakcji ucieka Ci między palcami ?
Jak wiesz okazje są jak wschody słońca – jeśli się na nie spóźnisz to je przegapisz.
Pamiętam jak na początku wielu moich rozmówców podchodziło bardzo sceptycznie do kreatywnych sposób inwestowania, a nawet śmiało się.
Ale dzisiaj nieliczni Ci którzy je poznali już nie śmieją się – widząc jakie efekty mogą przynieść wspomniane sposoby.
Zadziałała tu zasada Mahatmy Gandhiego – najpierw cię ignorują, potem śmieją się z Ciebie, później z Tobą walczą, później wygrywasz. Na końcu pytają – jak to zrobiłeś ?
I widać to po ilości maili i telefonów z prośbą o pomoc przy zbyciu/nabyciu. I nie chodzi tu jedynie o ” drobne” transakcje – ale coraz częściej transakcje dużych graczy, developerów, posiadaczy wyciągów, apartamentów, hoteli ( a nawet pośredników ).
Wielu ze zgłaszających się ” męczy się ” ze sprzedażą – próbując różnych sposobów ( z reguły klasycznych ) które nie przynoszą oczekiwanych efektów. Wielu też nie potrafi dostrzec okazji przy nabyciu.
I tu znowu okazja – szczególnie dla tych którzy chcą dobrze zarabiać ” pośrednicząc ” w takich transakcjach.
Nie dość, że na transakcjach z zastosowaniem alternatywnych metod zarabia się wielokrotnie więcej niż klasycznym pośrednictwie ( przy mniejszym nakładach pracy ) to jeszcze przeprowadza się je szybciej i skuteczniej.
Może dlatego jestem ostatnio zapraszany przez tak szacowne instytucje jak : Mieszkanicznik, Asbiro różne kluby, społeczności ( dzwonią nawet z innych krajów ) żeby o tym mówić – bo czasy się zmieniły i trzeba dostosować działanie do tego co obecnie mamy na rynku.
Potencjał alternatywnych sposobów nabywani/sprzedaży zaczynają zauważać pośrednicy a nawet notariusze – bo ilość transakcji tego typu wzrasta.
Jeśli myślisz o budowaniu swojej wolności finansowej w oparciu o nieruchomości – to tylko takie sposoby mogą Ci ją zapewnić.
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !- Opublikowany w Artykuły
Właśnie straciłeś 66 %…
“Nie czekaj, żeby kupić nieruchomość. Kup nieruchomość, i czekaj.” H. Eker
Na początku marca 2014 r. czyli 6 miesięcy temu subskrybenci kursu inwestycje ziemskie mieli możliwość zapoznania się z inwestycją w grunty której planowany zysk roczny wynosił 66 % w ciągu roku ( to moje przewidywania ).
Wkład własny był niewielki, właściciel godził się na rozłożenie ceny na płatności miesięczne ( dźwignia finansowa ), wokół developerzy planowani budowę domów i rozwój infrastruktury.
Upłynęło dopiero 6 miesięcy. Ale już teraz wyniki są imponujące.
Wszyscy inwestorzy, którzy wtedy zainwestowali mogą czuć się miło zaskoczeni. A Ci którzy znajdywali setki powodów dlaczego się nie uda mają co myśleć 🙂
Otóż z powodu rozwoju infrakstruktury i rozpoczętej budowy osiedla domów wartość tych nieruchomości wzrosła dokładnie o 66 % – i to zaledwie w ciągu 6 miesięcy ( i nadal rośnie ) !
A CI inwestorzy, którzy skorzystali z dźwigni finansowej – potencjalny zysk mogą liczyć na poziomie 100 % ( w ciągu 6 miesiecy ).
Przyznasz, że całkiem nieźle prawda ?
Dlatego właśnie dostęp do informacji i możliwości niestandardowego finansowania inwestycji są takie ważne ( mówiłem też o tym 14 września na Konferencji Myśleć Jak Milionerzy w Gdańsku ).
Pozwala to generować zwroty z inwestycji ( nawet 3 cyfrowe ) nieosiągalne dla przeciętnego inwestora.
Dlatego twierdzę, że dzisiejsze czasy dają możliwości stostunkowo szybkiego osiągnięcia wolności finansowej świadomym inwestorom.
Obecnie otwiera się ( ograniczony ) dostęp do 2 topowych lokalizacji, z wynegocjowanym finansowaniem ( dźwignia finansowa ) , niskim wkładem własnym i dużym potencjałem zwrotu ( szacuję go nawet na 500 % ).
Okolica dynamicznie się rozwija więc potencjał tych nieruchomości jest duży.
Jeśli chcesz mieć do nich dostęp napisz do mnie – za 14 dni propozycja będzie już nieaktualna…
- Opublikowany w Artykuły
500 % dzięki innowacyjnym sposobom inwestowania…
Właśnie pracuję nad transakcją, która przyniesie ok. 300 % potencjalnemu nabywcy.
Przy zastosowaniu dźwigni finansowej może wynieść nawet 500 %.
Oczywiście nie byłoby to możliwe gdyby używać tradycyjnych metod inwestowania i finansowania.
Tylko dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej ( pieniędzy innych ludzi ), zmotywowanemu sprzedającemu, dobrej lokalizacji i wynegocjowanej cenie można osiągnąć taki wynik ( więcej o warunkach udanej inwestycji znajdziesz tutaj ).
Dodatkowym plusem tej metody jest angażowanie niewielkich własnych środków finansowych oraz duży potencjał sprzedaży.
Dzięki zastosowanemu finansowaniu możesz odróżnić się od innych ofert na rynku.
Inni sprzedający nie mają szans z Twoją ofertą. A jeśli sprzedaży ich nieruchomości podjął się pośrednik tu też nie mają szans – ponieważ jesteś w stanie zaproponować jemu kilkukrotnie lepsze warunki współpracy.
Dzięki temu to Twoja oferta będzie najbardziej wypromowana ( o tym zresztą pisze również R. Kiyosaki ).
Jeśli nie korzystasz z usług pośrednika przy sprzedaży to musisz wiedzieć jakie narzędzia dadzą Ci przewagę i jakie sposoby zastosować żeby zbyć nieruchomość szybciej i łatwiej niż inni.
Znajdując sprzedającego który godzi się na rozłożenie płatności możesz nabyć nieruchomość i zacząć np. proces inwestycyjny bez potrzeby angażowania dużych środków finansowych i zdolności kredytowej.
Gdybym miał jednak wskazać najważniejszy czynnik, bez którego wszystko to nie miałoby miejsca – to kontakty, rekomendacje, referencje, dostęp do specjalistów.
Bez nich trudno o dostęp do tego typu transakcji.
Nie znajdziesz ich w gazecie, tv czy internecie – z kilku powodów.
Po pierwsze, dlatego że trzeba je sobie wykreować/ wynegocjować ( a tego potrzebna jest wiedza lub kontakty ).
Po drugie nawet gdyby miały się pojawić – inni je wykorzystają zanim Ty się dowiesz i trafią na rynek.
Po trzecie – dzięki kontaktom nabywca poniesie zdedydowanie mniejsze koszty działań podwyższających wartość inwestycji.
Tak więc aby tego typu informacje trafiały czasem do CIEBIE musisz wyrobić sobie markę/ kontakty – lokalnie w danej miejscowości ( a najlepiej im szerszej tym lepiej ponieważ wtedy jest większa szansa na taką transkację ).
Musisz być po prostu kojarzony z nieruchomościami i z tego typu transakcjami.
Wtedy takie transakcje same będą CIĘ szukać.
I możesz mieć ich tyle, że nie dasz rady z wszystkich skorzystać.
Ale na tym też możesz zarobić…
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
Co z tymi uproszczeniami ?
Podobno do końca 2014 r. ma powstać projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który będzie regulował cały proces inwestycyjno-budowlany. W zamyśle twórców ma uprościć proces budowlany i uporządkować politykę przestrzenną w gminach. Jak będzie zobaczymy – bo często Państwo chcąc upraszczać tylko komplikuje.
W kodeksie przewidziano wzrost roli studium uwarunkowań w gminie które podzieli tereny na : zabudowany, przeznaczony pod nową zabudowę i o ograniczonej zabudowie.
Gminy miałyby obowiązek wyposażania terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w niezbędną infrastrukturę techniczną ( wodociągi czy gazociągi ).
I tu może być problem – bo dotychczas gminy uchwalały plan zagospodarowania ( i podłączały niezbędną infrastrukturę ) dopiero wtedy gdy im się to opłacało – gdy miały pewność, że na danym terenie jest odpowiednia ilość inwestorów/ mieszkańców. Tak więc najpierw inwestorzy występowali o decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli gmina widziała, że na danym terenie coś zaczyna się dziać ( jest duża ilość wydanych decyzji o warunkach zabudowy ) – zaczęła uchwalać plan zagospodarowania.
Czyli zupełnie inaczej niż to miał w zamyśle ustawodawca.
Kodeks zakłada obowiązek zapewnienia podstawowej infrastruktury, gdy gmina uchwali plan zagospodarowania.
Tu też może być problem bo pieniądze z opłat : planistycznej czy adiacenckiej mogą nie wystarczyć na tego typu inwestycje. A że nie ma obowiązku uchwalania planów ( choć taki obowiązek miałyby gminy mieszące się na terenach przeznaczonych pod nową zabudowę ) – toteż gminy zapewne nie będę się paliły ( jak dotychczas ) z ich uchwalaniem.
W kodeksie ma również znaleźć się zapis o rezygnacji z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Proponuje się, by w ramach jednego postępowania o pozwolenie na budowę załatwiano wszystkie uzgodnienia, które dzisiaj toczą się w formie odrębnych postępowań a także zastosowanie domniemanej ( milczącej ) zgody budowlanej, tzw. zgłoszeniem ( przy braku sprzeciwu urzędników inwestor mógłby rozpocząć budowę ).
Planuje się utworzenie Krajowego Rejestru Budowlanego, w którym znalazłyby się podstawowe informacje dotyczące sytuacji prawnej i przestrzennej działek, w szczególności na jaki cel są one przeznaczone, czy i jak mogą być zabudowane, jakie wydano w tych sprawach rozstrzygnięcia administracyjne.
W zamyśle urzędników nowy kodeks ma kłaść nacisk na uzupełnienie istniejącej zabudowy w granicach obszarów zabudowanych zamiast rozsiewania budynków i osiedli na kolejne podmiejskie pola. Wychodzi na to, że urzędnicy będą wiedzieć lepiej gdzie powinniśmy mieszkać.
Jak wyjdzie – zobaczymy. Bo często okazywało się, że życie sobie a przepisy sobie…
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły
Nieruchomości – co nas czeka w ciagu 20 lat…
Gdzie, w co i jak – czyli co nas czeka w ciagu 20 lat
Inwestowanie staje się dziś koniecznością.
Ci którzy tego nie robią – a jest ich znaczna ilość, będą mieli kłopot. Nie dość że tak duży odsetek rodaków tego nie robi to jeszcze z roku na rok mamy statystycznie więcej długów( na jednego Polaka przypada ok. 29.000 zł długów – tych publicznych jak i przeterminowanych prywatnych ).
To prawie tyle ile roczny dochód z pensji Polaka zarabiającego średnią krajową. Czyli statystycznie nie powinniśmy w tym roku pić, jeść ani mieć żadnych innych wydatków żeby móc spłacić dług.
Gdyby nawet policzyć przeciętne oszczędności, które statystyczny Polak posiada ( ok. 14 tys. zł – 5 krotnie mniej niż przeciętny obywatel UE ) to i tak nie starczyłyby na spłacenie długów.
Nie piszę tego by straszyć, ale raczej żeby pokazać, jakie skutki może to spowodować.
Przeciętny Polak inwestuje 2 razy mniej niż Do 2035 r. miasta stracą 20 % mieszkańców .
Ci, którzy jednak inwestują/ oszczędzają – w instrumenty, które nie pozwalają nawet na zachowanie siły nabywczej pieniądza – głównie lokaty bankowe ( inflacja ).
Wynika to z wielu powodów m.in. z braku wiedzy finansowej, której w szkołach próżno szukać.
I w tym obszarze działa zasada pareto – tylko 20 % osób zbiera 80 efektów, pozostałem 80 % zbiera 20 % efektów.
Pytanie : w której grupie się znajdujesz lub chcesz się znaleźć…
Z drugiej strony robione co roku badania pokazują- że Polacy najchętniej inwestowaliby w nieruchomości ( ok. 40-50 % respondentów ) – które uważają za najlepszą inwestycję.
Który rodzaj nieruchomości może przynieść najlepsze efekty, w jaki sposób i gdzie inwestować ?
W co i w jaki sposób
Grając wielokrotnie w obie części gry Cashflow której autorem jest Robert Kiyosaki ( polecam dla poznania swoich zachowań inwestycyjnych ) doszedłem do pewnego wniosku obserwując zachowania innych graczy ( obserwacja zachowań inwestycyjnych innych graczy jest równie cenna ).
Widzę w tym analogię do zachowań w prawdziwym życiu.
Otóż większość graczy starała się zebrać potrzebną gotówkę ( często dużą ) do zainwestowania w nieruchomość mieszkaniową na wynajem ( zgodnie z radą, że należy inwestować w przepływ pieniężny ). Niestety ten sposób nie sprawdzał się zbyt dobrze – ponieważ zanim gracz zgromadził odpowiednią sumę to po drodze „ dopadały go „ zazwyczaj nieprzewidziane wydatki lub ktoś inny uprzedzał transakcję ( podobnie jak w życiu J ).
Ja stosowałem inną taktykę – niewielką kwotę inwestowałem w niewielką transakcję ( zazwyczaj nieruchomość gruntową ponieważ to ten rodzaj nieruchomości daje największe zyski tego typu ) która dawała duży zysk kapitałowy w pewnym czasie. Dzięki temu mogłem zgromadzisz stosunkowo szybko potrzebną gotówkę na reinwestowanie jej w nieruchomości zabudowane, która dawały przepływ pieniężny. I w ten sposób najczęściej „ udawało mi się „ wejść na szybki tor i ostatecznie osiągnąć cel i zwycięstwo ( rozumiem je raczej jako zwycięstwo nad samym sobą i swoimi nawykami niż nad innymi ).
Dlatego i Tobie polecam takie podejście – o wiele szybciej i mniejszymi pieniędzmi zbudujesz wolność finansową lub majątek. A jednym z lepszych sposobów ( i to nie tylko moje zdanie ale i innych osób z branży inwestujących zawodowo w nieruchomości ) który to umożliwi jest zastosowanie dźwigni i użycie pieniędzy innych ( jeśli chcesz się dowiedzieć jak to robię zapisz się na mój darmowy kurs )
Gdzie
W Polsce zauważalny jest trend migracji ludności z miast na tereny podmiejskie – osiedlania się poza granicami administracyjnymi miasta – na terenach podmiejskich niektórych miast liczba ludności wzrośnie o 40 % !
W związku z tym wzroście popyt na grunty i domy zlokalizowane właśnie w tych okolicach. A jednocześnie spadnie popyt na mieszkania w miastach – co może skutkować większym problemem ze znalezieniem najemców lub trudnością ze sprzedażą nieruchomości.
Jeśli więc planujesz inwestycję w mieszkanie to najlepiej w jednym z tych miast ( Warszawa, Kraków i Olsztyn lub stolicach niektórych województw ), w których liczba mieszkańców wzrośnie. A jeśli chodzi o grunty to najlepszą inwestycją będę te dobrze skomunikowane i atrakcyjnie położone blisko dużych miast wojewódzkich.
ODBIERZ DARMOWĄ WIEDZĘ O INWESTOWANIU W NIERUCHOMOŚCI !
- Opublikowany w Artykuły